KİRA SÖZLEŞMESİ, TANIMI VE HUKUKİ NİTELİĞİ

Kira hukuku, mülkiyetin devrini değil, bir malın kullanım değerinin belirli bir süreliğine el değiştirmesini düzenleyen, ekonomik ve sosyal hayatta en sık karşılaşılan hukuki ilişkilerin başında gelir. Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) Özel Hükümler kısmında düzenlenen kira sözleşmesi, hem genel hükümlerin hem de kendine özgü emredici kuralların iç içe geçtiği dinamik bir yapıdır.

1. KİRA SÖZLEŞMESİNİN TANIMI VE YASAL ÇERÇEVESİ

"Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir."

Tanımdan yola çıktığımızda, kira sözleşmesinin odağında "mülkiyetin" değil, "kullanım hakkının" ve/veya "yararlanma (semerelerinden faydalanma) hakkının" devrinin yattığını görürüz. Kiraya veren taraf malın maliki olmak zorunda değildir; zilyetliğe sahip olan ve bu zilyetliği devretme yetkisi bulunan herkes (örneğin bir alt kira sözleşmesinde kiracı) kiraya veren sıfatını taşıyabilir.

Yasal tanımdaki "kullanma" ve "yararlanma" ayrımı, karşımıza Adi Kira ve Ürün (Hasılat) Kirası ayrımını çıkarır. Konut veya çatılı işyeri gibi yerler sadece kullanıma özgülenirken (adi kira); bir tarla, bir maden ruhsatı veya bir ticari işletmenin kiralanması durumunda kiracı sadece o yeri kullanmakla kalmaz, aynı zamanda oradan bir "ürün" (ekonomik getiri, semere) de elde eder (ürün kirası).

2. KİRA SÖZLEŞMESİNİN HUKUKİ NİTELİKLERİ

Kira sözleşmesi, doktrinde ve Yargıtay uygulamasında kabul edilen dört temel hukuki karaktere sahiptir:

A. Rızai Bir Sözleşmedir (Geçerlilik Şekline Tabi Olmaması)

Kira sözleşmesi, tarafların esaslı unsurlar üzerinde karşılıklı ve birbirine uygun irade beyanlarının uyuşması ile o an kurulmuş olur. Eşyanın fiilen teslim edilmiş olması sözleşmenin kurulması için bir şart değildir; teslim, sadece sözleşmeden doğan borcun ifası aşamasıdır.

Şekil Serbestisi ve İspat Yükü: TBK kapsamında kira sözleşmesinin geçerliliği, kural olarak hiçbir şekil şartına bağlanmamıştır. Sözlü, yazılı veya zımni (örtülü) irade beyanı ile kira ilişkisi kurulabilir. Ancak burada hukuk pratiğinin en büyük engeli olan "İspat Hukuku" devreye girer.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu (HGK) ve Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin yerleşik içtihatlarına göre; bir kira ilişkisinin varlığını iddia eden taraf, bu ilişkisini ispatla mükelleftir. Eğer yıllık kira bedeli, Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) m. 200'de belirtilen senetle ispat sınırının üzerindeyse (ki günümüzde neredeyse tüm kira sözleşmeleri bu sınırın üzerindedir), sözlü bir kira sözleşmesinin varlığını iddia eden taraf bunu ancak yazılı bir delil (senet, banka dekontu, yazılı ikrar vb.) veya kesin delillerle (yemin) ispat edebilir.

Kira sözleşmesi şekle tabi olmamakla birlikte, varlığı inkar edildiğinde HMK hükümleri uyarınca yazılı delille ispatlanması zorunludur. Salt kiracının mecuru kullanıyor olması, aralarında kira sözleşmesi bulunduğunu tek başına ispata yeterli değildir; haksız işgalci olma ihtimali de mevcuttur.

B. Tam İki Tarafa Borç Yükleyen Bir Sözleşmedir

Kira sözleşmesinde her iki taraf da hem alacaklı hem de borçlu sıfatını haizdir. Kiraya verenin birincil ve asli borcu, kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmaktır. Buna karşılık kiracının asli borcu ise kararlaştırılan kira bedelini ifa etmektir.

C. Sürekli Borç İlişkisi Doğuran Bir Sözleşmedir

Bu özellik, kira sözleşmesini satım sözleşmesinden ayıran en temel kriterdir. Satım sözleşmesinde borç, malın devri ve bedelin ödenmesiyle "ani" olarak ifa edilir ve biter (ani edimli sözleşme). Oysa kira sözleşmesinde, kiraya verenin malı kullandırma borcu ve kiracının bedel ödeme borcu zamana yayılmıştır. Zaman, sözleşmenin salt bir unsuru değil, edimin miktarını ve kapsamını belirleyen asli bir faktördür.

D. İvazlı (Bedelli) Bir Sözleşmedir

Kira sözleşmesinin olmazsa olmaz koşulu, bir karşılığın (ivaz) bulunmasıdır. Eğer bir malın kullanımı karşı tarafa ücretsiz, bir iyilik veya yardım amacıyla bırakılmışsa, bu hukuken kira sözleşmesi değil, Kullanım Ödüncü (Ariyet) Sözleşmesi olur. Yargıtay uygulamalarında taraflar arasındaki uyuşmazlığın çözümünde (örneğin tahliye sürecinde) bu ayrım önemli rol oynar. İvazın yokluğu halinde kira hükümlerine dayanılarak tahliye davası açılamaz.

3. KİRA SÖZLEŞMESİNİN ESASLI UNSURLARI

Bir sözleşmenin kira sözleşmesi olarak nitelendirilebilmesi için, aşağıda sayılan üç kurucu (esaslı) unsurun aynı anda var olması gerekir:

A. Tarafların Anlaşması (İrade Uyuşması)

TBK m. 1 uyarınca sözleşme, tarafların iradelerini karşılıklı ve birbirine uygun olarak açıklamalarıyla kurulur. Kira sözleşmesinde tarafların objektif esaslı noktalar üzerinde mutlaka uzlaşmış olmaları gerekir. Bu objektif esaslı noktalar şunlardır:

1. Kiralanacak şeyin (mecurun) belirlenmesi,
2. Kiralananın kullanımının kiracıya devredileceği hususundaki mutabakat,
3. Buna karşılık bir bedel ödeneceği hususu.

Taraflar yan (fer'i) unsurları (örneğin; aidatın kim tarafından ödeneceği, boya badana işleri, kiranın ayın kaçında ödeneceği vb.) hiç konuşmamış olsalar dahi, sözleşme kurulmuş sayılır. Uyuşmazlık halinde bu boşluklar kanunun yedek hukuk kuralları ve hakimin takdiri ile doldurulur (TBK m. 2). Ancak bedel veya mecur üzerinde anlaşma yoksa, sözleşme hiç kurulmamış (yokluk) kabul edilir.

B. Bir Şeyin Kullanılmasının veya Yararlanılmasının Bırakılması

Kira sözleşmesi mülkiyet hakkını devretmez, mülkiyetin sağladığı yetkilerden biri olan "kullanma ve yararlanma" hakkını fer'i bir zilyetlik kurarak devredilir.

• Kullanma (Adi Kira): Ev, araba, bilgisayar, iş makinesi gibi bir eşyanın fiziksel olarak tüketilmeden kullanılmasıdır.
• Yararlanma (Ürün Kirası): Bir tarımsal arazinin ekilip biçilmesi, bir otelin işletilmesi gibi, eşyadan doğal veya hukuki semere (ürün/kazanç) elde edilmesidir.

Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu emredici bir kuraldır ve bilhassa konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez.

C. Kira Bedeli (İvaz) Unsuru

Kira bedeli sadece nakit paradan ibaret olmak zorunda değildir. Kira bedeli;

• Bir miktar Türk Lirası veya Yabancı Para (Döviz kiralama yasakları mevzuatı saklı kalmak kaydıyla) olabilir.
• Misli bir eşya (örneğin hasılat kirasında araziden çıkacak mahsulün belli bir oranı) olabilir.
• Hatta bazı doktrinsel tartışmalara göre bir "hizmet" (örneğin kapıcının binada oturması karşılığında apartman temizliğini yapması - kapıcılık sözleşmesi ile kira sözleşmesinin karma hali) dahi kira bedeli (ivaz) yerine geçebilir.

Belirlenebilirlik Kriteri: Kira bedelinin miktar olarak sözleşmenin kurulduğu anda net bir rakam olarak yazılması şart değildir. "Belirlenebilir (tayin edilebilir)" olması yeterlidir. Ancak Yargıtay kararlarında çizilen bir sınır vardır: Bedel hiçbir şekilde anlaşılamıyor, taraflarca tayin edilemiyor ve objektif kriterlere göre tespit edilemiyorsa, sözleşmenin esaslı unsuru eksik olduğundan kira ilişkisi kurulmamış sayılır. Kira bedelini ispat yükü kiraya verene, bu bedelin ödendiğini (borcun ifa edildiğini) ispat yükü ise kiracıya aittir.