Alt Kira: Kiracının Kullanım Hakkını Alt Kiracıya Devretmesi

KİRALANANIN ÜÇÜNCÜ KİŞİLERE KULLANDIRILMASI: ALT KİRA VE KULLANIM HAKKININ DEVRİ

Kira sözleşmesi, kural olarak taraflar arasında karşılıklı güvene dayanan ve nispi nitelik taşıyan bir borç ilişkisidir. Ancak modern ekonomik hayatın gereklilikleri, kiracının ticari planlarındaki değişiklikler veya tayin/taşınma gibi zorunluluklar, kiralanan malın veya bizzat sözleşmenin üçüncü kişilere devredilmesi ihtiyacını doğurur.

Alt kira, kiracının, kiraya veren ile arasındaki asıl kira sözleşmesi devam ederken, kiralanan şeyin kullanımını kısmen veya tamamen bir bedel karşılığında ve yeni bir kira sözleşmesi ile üçüncü bir kişiye bırakmasıdır. Burada kiracı, kendi kiracısına (alt kiracıya) karşı "kiraya veren" sıfatını kazanır.

1. Alt Kira Sözleşmesinin Kurulması ve "Rıza" Şartı

Kanun koyucu, alt kira ilişkisinin kurulabilmesi için kiralananın niteliğine göre ikili bir ayrıma gitmiştir:

A. Adi Kiralarda Kural (Serbestlik): Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebilir. Örneğin, bir iş makinesi veya binek araç kiralamasında, sözleşmede aksine açık bir yasak yoksa alt kira serbesttir.

B. Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kural (Yazılı Rıza Şartı): Şehirleşmenin ve mülkiyet değerlerinin artmasıyla birlikte kanun, konut ve çatılı işyerleri için emredici bir istisna getirmiştir. Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kiralananı başkasına kiralayamaz veya kullanım hakkını devredemez.

• Yargıtay Uygulaması: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararlarına göre buradaki "yazılı rıza" bir geçerlilik şartıdır. Sözlü rıza verildiği iddia edilse dahi bu ancak yazılı delille ispatlanabilir. Sözleşmede "alt kira yapılabilir" şeklinde matbu bir madde varsa bu yazılı rıza yerine geçer; ancak böyle bir madde yoksa, kiracının sonradan mutlaka ev sahibinden yazılı bir belge (muvafakatname) alması şarttır.

2. Alt Kira Sözleşmesine Aykırılığın Yaptırımı

Konut veya çatılı işyerinde yazılı rıza alınmadan kiralananın başkasına kiralanması veya (örneğin evde bir odayı Airbnb üzerinden turistlere kiralamak gibi) kullandırılması, TBK m. 316'da düzenlenen "Özenle Kullanma Borcuna" ağır bir aykırılık teşkil eder.

Kiraya veren bu durumu tespit ettiğinde, kiracıya en az 30 günlük süreli bir ihtarname göndererek bu duruma (alt kiraya) son vermesini istemelidir. Bu süre içinde alt kiracı evden/işyerinden çıkarılmazsa, kiraya veren asıl kira sözleşmesini feshederek hem kiracının hem de alt kiracının tahliyesini talep edebilir. Durumun vahametine göre bazen ihtar çekilmesi "yararsız" kabul edilerek derhal fesih yolu da işletilebilir.

3. Asıl Kiraya Veren ile Alt Kiracı Arasındaki İlişki

Alt kira sözleşmesinde üçlü bir sacayağı oluşur. Kural olarak asıl kiraya veren ile alt kiracı arasında doğrudan bir sözleşme ilişkisi yoktur. Alt kiracı, kirayı asıl kiracıya öder; bozuklukları asıl kiracıdan talep eder. Ancak kanun, asıl kiraya vereni korumak için TBK m. 322/3 hükmü ile ona doğrudan dava hakkı tanımıştır.

"Alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde, asıl kiraya veren alt kiracıya karşı da doğrudan doğruya zorlayıcı haklarını kullanabilir."

Bu hükmün pratikteki en büyük yansıması şudur: Asıl sözleşme sona erdiğinde (örneğin asıl kiracı tahliye edildiğinde), alt kira sözleşmesi de hukuken ve kendiliğinden ayakta kalamaz. Asıl kiraya veren, asıl kiracıyı tahliye ettirirken, hiçbir sözleşme bağı olmamasına rağmen içerdeki alt kiracıyı da işgalci sayılarak tahliye ettirme hakkına sahiptir.