Kira Bedelinde Artış Sınırı ve Kiracı Aleyhine Kanunu Değiştirme Yasağı

KİRA BEDELİ VE KİRACI ALEYHİNE DEĞİŞİKLİK YAPMA YASAĞI

Kira sözleşmesinin kurulmasından sonra, bilhassa Türkiye gibi yüksek enflasyon dinamiklerine sahip ülkelerde, kira bedelinin zaman içindeki yolculuğu hem ekonomik hem de hukuki barışın en büyük sınamasıdır.

I. DEĞİŞİKLİK YASAĞI VE KİRACIYI KORUMA İLKESİ

Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz. Türk Borçlar Kanunu'ndaki hükümler kiracı aleyhine olacak şekilde kira sözleşmesi ile değiştirilemez. Örneğin: İhtar süreleri kiracı lehine değiştirilebilir ama aleyhine değiştirilemez, depozito 4-5 aylık olacak gibi hükümler koyulamaz. Kira sözleşmesinde yazan ve kanunda kiracıya verilen hakları kısıtlayan sözleşme maddeleri hükümsüzdür.

Ayrıca sözleşme devam ederken kiracı aleyhine "kanuna uygun bir hüküm dahi olsa" yeni hüküm sözleşmeye eklenemez. Mesela ev sahibi; "Aidatı artık sen ödeyeceksin", "Depozitoyu 2 katına çıkarıyorum", "Evdeki demirbaşların bakımını tamamen sana yıkıyorum" gibi kiracının durumunu ağırlaştıran hiçbir tek taraflı değişiklik yapamaz. Yapılan bu tür ek sözleşmeler (veya sözleşme yenilenirken dayatılan ağırlaştırıcı şartlar) kesin olarak batıldır. Kanunun izin verdiği yegâne değişiklik, "kira bedelinin belirlenmesi" (artışı) hususudur.

II. KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ VE ARTIŞ SINIRLARI

Sözleşme yenilenirken kira bedeline yapılacak artış, mülkiyet hakkı ile barınma/işletme hakkı arasındaki hassas terazidir. TBK m. 344, bu artışı sözleşmenin süresine ve döviz cinsinden olup olmamasına göre kademelendirmiştir.

1. Beş Yılı Aşmayan Sözleşmelerde Artış Sınırı (TÜFE Kuralı)

Taraflar, kural olarak yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedelini serbestçe belirleyebilirler. Ancak bu serbestinin bir tavanı (üst sınırı) vardır.

Tarafların anlaşması, bir önceki kira yılındaki Tüketici Fiyat Endeksindeki (TÜFE) oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, 1 yıldan uzun süreli sözleşmelerde de uygulanır. Eğer taraflar sözleşmeye "Her yıl %100 zam yapılır" yazmışlarsa ve o yılki TÜFE 12 aylık ortalaması %60 ise, sözleşmedeki %100 maddesi kısmi butlanla geçersiz olur ve artış yasal tavan olan %60 üzerinden yapılır.

2. Taraflarca Anlaşma Yapılmamışsa Hakimin Belirlemesi

Eğer taraflar sözleşmeye "Kira artışı yapılacaktır" veya TÜFE oranında artacaktır gibi bir hüküm koymayı unutmuşlarsa ne olur? Kira bedeli aynı mı kalır? Hayır. Kanun, bu durumda kiraya verenin talebi üzerine (dava açılması şartıyla) kira bedelinin, yine TÜFE oniki aylık ortalaması sınırını geçmemek kaydıyla, hakkaniyete ve kiralananın durumuna göre hâkim tarafından belirleneceğini öngörmüştür.

3. Yabancı Para (Döviz) Üzerinden Yapılan Sözleşmeler

Türk hukukunda kiraya verenlerin kendilerini enflasyona karşı korumak için en çok başvurdukları yöntemlerden biri kira bedelini Dolar veya Euro cinsinden belirlemektir. Ancak bu alanda kanuni kısıtlamalar mevcuttur.

Mevzuat Kısıtlaması (32 Sayılı Karar): Öncelikle belirtmek gerekir ki; Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karar gereği, Türkiye'de yerleşik kişilerin kendi aralarında yapacakları konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak yapılması kural olarak yasaklanmıştır. (Yabancı uyruklular, serbest bölgelerdeki şirketler veya döviz geliri olan bazı ticari işletmeler bu yasağın istisnasıdır).

Artış Yasağı: Eğer sözleşme yasal istisnalara uygun olarak döviz cinsinden geçerli bir şekilde yapılmışsa, TBK m. 344/4 devreye girer: "Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz." Yani kiracı Dolar üzerinden kirayı ödüyorsa, 5 yıl boyunca Dolar miktarında hiçbir artış yapılamaz (Örnek: 1.000 Dolar olan kira, 5 yıl boyunca 1.000 Dolar kalır). Beşinci yılın sonunda ise, yabancı paranın değerindeki değişiklikler göz önüne alınarak hakkaniyete göre yeni bedel tespiti talep edilebilir.

Ancak aşırı ifa güçlüğü (TBK m. 138) saklıdır. Kurun aniden aşırı fırlaması durumunda kiracı, 5 yılı beklemeden "uyarlama davası" açarak döviz kurunun belirli bir seviyede sabitlenmesini talep edebilir.

BEŞ YILIN SONUNDA KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVASI

TÜFE sınırlaması, sözleşmenin ilk yıllarında kiracıyı korumakta başarılı olsa da, 4-5 yılın sonunda piyasa gerçeklerinden kopuşlara (rayiç bedel makasının açılmasına) neden olmaktadır. Ev sahibinin 5.000 TL kira aldığı bir apartmanda, yan dairenin yeni kiracıya 25.000 TL'ye verilmesi mülkiyet hakkı ihlallerini gündeme getirir. İşte kanun koyucu bu dengeyi "Kira Bedelinin Tespiti Davası" ile sağlamaktadır.

I. TESPİT DAVASININ ŞARTLARI

Sözleşme beş yılını doldurduğunda, TÜFE kuralı ortadan kalkar ve kiraya veren, yeni kira döneminde bedelin tamamen piyasa koşullarına göre belirlenmesi için mahkemeye başvurabilir.

Hâkim, yeni kira bedelini serbestçe değil, kanunun emrettiği şu dört unsuru terazisine koyarak belirler:

1. Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE): Mevcut enflasyon oranı.
2. Kiralananın Durumu: Taşınmazın eskimesi, bakımı, konumu, cephesi, ulaşım olanakları vb. (Bilirkişi heyeti yerinde keşif yapar).
3. Emsal Kira Bedelleri: Aynı muhitte, benzer nitelikteki evlerin veya işyerlerinin (hem eski kiracılı hem de boş kiralama emsalleri) piyasa rayiçleri.
4. Hakkaniyet: Tarafların durumu ve sözleşmeye sadakat.

1. Yargıtay Pratiği: "Hak ve Nesafet" (Eski Kiracı) İndirimi

Yerleşik Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararlarında "Hak ve Nesafet İndirimi" içtihatı geliştirilmiştir.

Mahkemece atanan bilirkişi, "Bu ev bugün boş olsaydı piyasada 30.000 TL'ye kiraya verilirdi" şeklinde bir rapor sunar. Ancak hâkim, tespit edilen bu 30.000 TL'yi doğrudan kira bedeli olarak onaylayamaz. Yargıtay içtihatlarına göre: Kiracı, yıllardır o evde oturan, sözleşmeye sadık bir "eski kiracı"dır. Yeni bir kiracı arama masrafı (emlakçı, boş kalma riski) ev sahibi için yoktur. Bu hakkaniyet gereği, bilirkişinin belirlediği brüt rayiç bedel üzerinden %10 ile %20 oranında (somut olaya göre) bir "Hak ve Nesafet İndirimi" yapılması gerekir.