KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ DAVASI
Günümüzde hemen hemen tüm kira sözleşmelerinde kira artışı yapılacağı ve ne oranda yapılacağı (genelde TÜFE oranında yapılacağı yazar) sözleşme hükümlerinde yer almaktadır. Ancak eğer kira artışı yapılacağı veya ne oranda yapılacağı kira sözleşmesiyle belirlenmemişse ne olur? Bu durumda kiraya veren ”Kira Bedelinin Tespiti Davası” açar. Bu davanın niteliği ve şartları şu şekildedir:
I. DAVA AÇMA SÜRESİ BAKIMINDAN "HER ZAMAN AÇILABİLME" KURALI
"Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir."
Bu ifade, ilk okuyuşta kiraya verenin dilediği gün dava açıp dilediği tarihten itibaren kiranın artırılmasını isteyebileceği yanılgısını yaratabilir. Ancak davanın "her zaman açılabilmesi" başka bir şeydir, mahkemenin belirleyeceği yeni kiranın hangi kira yılından itibaren geçerli olacağı bambaşka bir şeydir.
Kanun koyucu, davanın açılmasına bir hak düşürücü süre veya zamanaşımı engeli koymamıştır. Kiraya veren sözleşmenin 6. yılında da, 10. yılında da tespit davası açabilir. Ancak açılan bu davanın sonucunda verilecek kararın, içinde bulunulan (veya yeni başlayacak olan) kira dönemi için hukuki sonuç doğurabilmesi, TBK’daki süre şartlarına uyulmasına bağlanmıştır.
II. YENİ KİRA DÖNEMİ İÇİN GEÇERLİLİK ŞARTLARI
Kiraya verenin temel amacı, tespit davası sonucunda belirlenecek yüksek kira bedelini en erken tarihten, yani yeni başlayacak olan kira döneminin ilk gününden itibaren alabilmektir. TBK m. 345/2, bu amaca ulaşabilmek için uyulması gereken "bildirim veya dava" süresini düzenler.
Yasa hükmüne göre, mahkemece belirlenecek kira bedelinin yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlaması için iki alternatiften birinin gerçekleşmesi şarttır:
Alternatif 1: Davanın 30 Gün Önceden Açılması Yeni kira döneminin başlamasından en az otuz gün (30 gün) önce kira tespiti davasının açılmış olması gerekir.
- Örnek: Kira sözleşmesi her yıl 1 Ocak'ta yenileniyorsa, kiraya verenin yeni dönem (1 Ocak ve sonrası) için artış isteyebilmesi adına davasını en geç 1 Aralık (Şubat'ın 28 çektiği yıllarda süre hesabı özenle yapılarak 30 gün kuralı gözetilmelidir) tarihine kadar açmış olması şarttır.
Alternatif 2: İhtarnamenin 30 Gün Önceden Tebliğ Edilmesi Kiraya veren davayı hemen açmak istemeyebilir veya arabuluculuk süreci uzayabilir. Bu durumda kanun, kiraya verene "hakkını saklı tutma" imkânı verir. Yeni kira döneminin başlamasından en az otuz gün önce kiracıya, kira bedelinin artırılacağına dair yazılı bildirimde (ihtarname) bulunulmuş olması gerekir.
Eğer bu yazılı ihtarname (tercihen noter kanalıyla) yeni döneme 30 gün kala kiracının eline ulaşmışsa, kiraya veren süre şartını yerine getirmiş olur. Bu ihtarnameyi çektikten sonra, davasını yeni kira dönemi içinde herhangi bir tarihte (hatta dönemin son gününde bile) açsa dahi, mahkemenin belirleyeceği yeni kira bedeli o dönemin başından (1 Ocak'tan) itibaren geçerli olur.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin yerleşik içtihatlarına göre, 30 günlük süre kuralı kamu düzenindendir ve hâkim tarafından re'sen (kendiliğinden) gözetilir. İhtarname, yeni döneme 29 gün kala tebliğ edilmişse, yeni dönem için istenen kira artış talebi reddedilmez; ancak bir yaptırım olarak, mahkemenin belirleyeceği yeni kira bedeli bir sonraki kira yılından itibaren geçerli sayılır.
III. SÖZLEŞMEDE "ARTIŞ ŞARTININ" BULUNMASI
Türkiye'deki kira sözleşmelerinin büyük çoğunluğunda "Kira bedeli her yıl TÜFE oranında artırılacaktır" veya "Yıllık kira artışı %X olacaktır" şeklinde bir madde bulunur. Hukuk dilinde buna "Artış Şartı" veya "Artış Klozu" denir.
Eğer sözleşmede herhangi bir artış şartı varsa, kiraya verenin yeni dönemden 30 gün önce dava açmasına veya ihtarname çekmesine hiç gerek yoktur. Sözleşmedeki artış şartı yasal sınırları aşmamak kaydıyla geçerlidir:
"Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur."
Yargıtay, bir maddenin artış şartı sayılabilmesi için oran belirtilmesini (TÜFE veya başka bir rakam) mutlak şart koşmaz. Sözleşmede sadece "Yeni dönemde kira artırılacaktır" veya "Kira artışı günün koşullarına göre yapılacaktır" şeklinde muğlak bir ibare bulunması dahi, Yargıtay tarafından TBK m. 345/3 bağlamında "geçerli bir artış şartı" olarak kabul edilmekte ve kiraya vereni 30 günlük ihtar külfetinden kurtarmaktadır.
IV. ZORUNLU ARABULUCULUĞUN SÜRELERE ETKİSİ
1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe giren 7445 sayılı Kanun değişikliği ile kira tespit davalarından önce arabuluculuğa başvuru "dava şartı" haline getirilmiştir. Peki, arabuluculukta geçen haftalar veya aylar, TBK m. 345'teki 30 günlük süreyi nasıl etkileyecektir?
Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu (HUAK) m. 18/A uyarınca; arabuluculuk bürosuna başvurulmasından, son tutanağın düzenlendiği (sürecin bittiği) tarihe kadar geçen sürede zamanaşımı ve hak düşürücü süreler durur.
Uygulamaya Yansıması: Sözleşmesinde artış şartı bulunmayan bir kiraya veren, yeni döneme 35 gün kala Arabuluculuk Bürosuna başvurmuş olsun. Arabuluculuk süreci 20 gün sürmüş ve anlaşılamamış olsun. Kiraya veren davasını açtığında, takvim yaprakları yeni döneme 15 gün kaldığını gösterse bile, arabuluculukta geçen 20 gün hesaba katılmayacağından, hukuken dava "35 gün önce" açılmış sayılacak ve yeni bedel yeni dönemin başından itibaren geçerli olacaktır.
Ancak hukukçuların tavsiyesi; bu karmaşık süre hesaplarına ve bürokratik gecikmelere takılmamak adına, arabuluculuğa başvurmadan önce mutlaka kiracıya "Yeni dönemde kira artışı talep edilecektir" konulu bir yazılı (noter) ihtarnamenin 30 günlük süreye riayet edilerek gönderilmesidir.
V. KİRA TESPİT KARARININ NİTELİĞİ VE İCRA EDİLEBİLİRLİĞİ
"Kira Bedelinin Tespiti Davası" ismi itibarıyla bir tespit davası gibi görünse de, hukuki sonuçları itibarıyla inşai (yenilik doğuran) bir davadır. Zira bu dava, taraflar arasındaki sözleşmenin asli unsurlarından biri olan "kira bedelini" değiştirerek sözleşmeyi yeniden yapılandırır. Mahkemenin kararı açıklayıcı değil, sözleşmeye doğrudan müdahale eden kurucu bir karardır.
İnşai nitelikteki kararların en temel özelliği, yargı yolları (İstinaf/Yargıtay) tüketilip kesinleşmedikçe hukuki sonuç doğurmamalarıdır.
"Kira tespiti kararları kesinleşmeden icraya konulamaz." Mahkeme yeni kirayı 30.000 TL olarak belirlemiş olsa dahi, kiracı dosyayı İstinaf mahkemesine taşırsa (ve bu süreç 2 yıl sürerse), kiracı bu 2 yıl boyunca eski kira bedelini ödemeye devam edebilir. Kiraya veren, "Mahkeme kararı var, bana 30.000 TL'den öde, yoksa seni tahliye ederim" diyerek temerrüt ihtarı çekemez ve ilamlı icra takibi başlatamaz.
Kira Farklarının Tahsili (Geçmişe Dönük Tahsilat): Ancak karar İstinaf/Yargıtay aşamasından geçip kesinleştiği gün, mahkemenin kararının "geriye yürüme" özelliği devreye girer. Karar, davanın ilgili olduğu kira yılının başına kadar geriye yürür. Kiraya veren, kesinleşme tarihinden sonra; yeni belirlenen kira bedeli ile kiracının dava sürecinde eksik ödediği eski kira bedeli arasındaki tüm geçmiş "kira farklarını", yasal faiziyle birlikte tek seferde (ilamlı icra yoluyla) kiracıdan talep etme hakkına kavuşur.
Tespit Edilen Kira Bedeline Faiz İşletilmesi
Peki bu geçmişe dönük kira farklarına hangi tarihten itibaren faiz işletilir? Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararlarına göre; kira tespiti kararı inşai nitelikte olduğundan ve alacak ancak kararın kesinleşmesiyle muaccel (istenebilir) hale geldiğinden, mahkeme süresince biriken kira farklarına kararın kesinleştiği tarihten itibaren faiz işletilebilir. Kiraya veren, "Kiracı bu farkları 2 yıl önceki aylarda eksik ödemişti, o aylardan faiz başlatılsın" talebinde bulunamaz.
VI. KİRA FARK ALACAKLARINDA ZAMANAŞIMI SÜRESİ
Kira bedeli tespiti kararı kesinleştikten sonra ortaya çıkan kira farkı alacağı, kanuni niteliği itibarıyla artık bir "kira alacağı"dır.
TBK m. 147/1 gereğince, kira alacakları beş (5) yıllık zamanaşımı süresine tabidir. Kiraya veren, karar kesinleştikten sonra bu kira farklarını tahsil etmek için 5 yıl içinde harekete geçmek (icra takibi yapmak veya dava açmak) zorundadır. Bu süre geçerse, kiracı zamanaşımı def'i ileri sürerek aradaki farkları ödemekten kurtulabilir. Bu 5 yıllık sürenin başlangıcı, kural olarak tespit kararının kesinleştiği tarihtir.