KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ VE OLAĞAN FESİH HAKKI
Kira sözleşmesi, taraflar arasında sürekli bir borç ilişkisi kuran bir sözleşmedir. Sürekli borç ilişkisi doğuran yapısı nedeniyle, kira sözleşmesinin sona ermesi, ani edimli sözleşmelerdeki "geçmişe etkili dönme kurumundan farklı olarak kural olarak "ileriye etkili" bir fesih veya sürenin dolması ile gerçekleşir. Sona erme anından itibaren tarafların asli edim yükümlülükleri (kullandırma ve kira bedeli ödeme) ortadan kalkarken, kiralananı geri verme ve depozitoyu iade gibi tasfiye borçları muaccel hale gelir.
Türk Borçlar Kanunu (TBK), kira sözleşmesinin sona ermesi rejimini düzenlerken sözleşmenin türüne göre ikili bir ayrıma gitmiştir. Genel hükümlere tabi kiralar ile özel hükümlere tabi konut ve çatılı işyeri kiraları arasında fark vardır.
Kira sözleşmesinin sona erme sebepleri teorik olarak iki ana başlıkta incelenir:
- Olağan Sona Erme Sebepleri: Sözleşmenin doğal akışı içinde, öngörülen sürenin dolması veya taraflardan birinin kanuni bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi tek taraflı irade beyanıyla bitirmesidir.
- Olağanüstü Sona Erme Sebepleri: Sözleşmenin devamını taraflardan biri veya her ikisi için çekilmez hale getiren, baştan öngörülemeyen veya kanunun özel olarak düzenlediği (temerrüt, özen borcuna aykırılık, önemli sebepler, iflas vb.) hallerde sözleşmenin süresinden önce bitirilmesidir.
I. KİRA SÖZLEŞMESİNİN OLAĞAN SEBEPLERLE SONA ERMESİ
Olağan sona erme, sözleşmenin süreli olup olmamasına göre farklı mekanizmalara tabidir. Kanun koyucu bu noktada belirli süreli ve belirsiz süreli sözleşmeler için ayrı kurallar öngörmüştür.
A. Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde Sürenin Dolması
Sözleşmenin baştan itibaren belli bir süreyle sınırlandırıldığı, sürenin bitiminin açıkça bir tarihe veya objektif olarak bilinebilir bir olguya bağlandığı sözleşmeler belirli sürelidir.
1. Kendiliğinden Sona Erme Kuralı (Genel Hükümler Bakımından): TBK m. 327/1 hükmüne göre; "Açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse, kira sözleşmesi bu sürenin bitiminde kendiliğinden sona erer." Bu kural, adi kiralar (örneğin araç, iş makinesi kiralaması) ve ürün (hasılat) kiraları için geçerlidir. Süre dolduğunda sözleşme, tarafların herhangi bir ihtarda veya bildirimde bulunmasına gerek kalmaksızın otomatik olarak düşer. Kiraya veren, sürenin dolduğu gün kiralananın iadesini talep edebilir.
2. Sözleşmenin Zımnen (Örtülü Olarak) Yenilenmesi: Eğer belirli süre dolmasına rağmen kiracı, kiralananı kullanmaya devam eder ve kiraya veren de bu duruma itiraz etmeyerek (örneğin sessiz kalıp kira bedelini tahsil etmeye devam ederek) rıza gösterirse ne olur? Sözleşme belirsiz süreli kira sözleşmesine dönüşür. Bu dönüşüm bir kez gerçekleştiğinde, taraflar artık ancak "fesih bildirimi" yoluyla sözleşmeyi sona erdirebilirler.
3. Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarındaki İstisna: TBK m. 327'deki "sürenin dolmasıyla kendiliğinden sona erme" kuralı, konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulanmaz.
Yasa koyucu zayıf taraf olan kiracıyı korumak amacıyla TBK m. 347 ile bu kuralı tersine çevirmiştir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme (örneğin 1 yıllık yapılmışsa) 1 yılın sonunda kendiliğinden sona ermez; kiraya veren "Sözleşmen bitti, kiralananı tahliye et" diyemez. Sürenin dolması, sadece ve sadece kiracıya sözleşmeyi bitirme hakkı verir; kiracı bu hakkını kullanmazsa sözleşme aynı şartlarla 1 yıl daha uzamış sayılır.
B. Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde Fesih Bildirimi
Başlangıçta bir süre öngörülmemişse veya belirli süreli yapılıp da sonradan zımni olarak belirsiz süreliye dönüşmüşse, taraflara "fesih bildirimi" (ihbar) yoluyla sözleşmeyi sona erdirme hakkı tanınmıştır.
Fesih bildirimi, bozucu yenilik doğuran tek taraflı bir irade beyanıdır. Karşı tarafa ulaşmasıyla sonuç doğurur ve kural olarak geri alınamaz. Ancak bu hakkın kullanımı keyfi olamaz, kanunun öngördüğü "fesih dönemlerine" ve "bildirim sürelerine" uyulması zorunludur.
Taşınmaz ve Taşınır Yapı Kiralarında Genel Fesih Süreleri: Konut ve çatılı işyeri vasfı taşımayan taşınmazlar (örneğin boş arsa, açık otopark, tarla dışındaki açık depo alanı) ile taşınır yapılarda sözleşmenin feshi madde 329'da düzenlenmiştir.
- Altı Aylık Fesih Dönemi: Taraflardan her biri, yerel adette belirlenen kira döneminin sonu için fesih bildirimi yapabilir. Yerel adet yoksa, kanun altı aylık dönemleri esas alır. Yani sözleşmenin başlangıcından itibaren her 6 ay bir fesih dönemidir.
- Üç Aylık Bildirim Süresi: Fesih iradesinin, altı aylık dönemin sonundan en az üç ay önce karşı tarafa bildirilmesi (ulaşması) gerekir.
- Yargıtay Uygulaması: Bildirim 3 aydan daha kısa bir süre kala yapılırsa (örneğin dönemin bitimine 1 ay kala ihtarname çekilirse), fesih bildirimi geçersiz sayılmaz; ancak geçerliliğini bir sonraki 6 aylık fesih döneminin sonu için doğurur.
C. Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Fesih Bildirimi
Kanun koyucu, bu alanda genel hükümlerdeki kuralları kiracı lehine bozmuş ve kiraya verenin nedensiz (sadece sözleşme bitti diye) fesih hakkını sınırlandırmıştır.
1. Belirli Süreli Sözleşmelerde Fesih Hakkı
a) Kiracının Fesih Hakkı: Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, sözleşme süresinin bitiminden en az on beş gün önce yazılı olarak bildirimde bulunmak şartıyla sözleşmeyi herhangi bir gerekçe göstermeksizin sona erdirebilir.
İhtarname, sözleşmenin bitimine en geç 15 gün kala kiraya verenin eline ulaşmış olmalıdır. (Postadaki gecikmeler kiracının riskindedir). Kiracı bu bildirimi yapmazsa, sözleşme otomatik olarak 1 yıl daha uzar.
b) Kiraya Verenin Fesih Hakkı: Sözleşme süresinin dolması, kiraya verene tahliye hakkı vermez. Kiraya veren, ancak belirli bir zaman geçtikten sonra ve hiçbir neden (gereksinim, ayıp vb.) göstermeksizin kiracıyı tahliye edebilir. Bu zaman dilimi "10 yıllık uzama süresi"dir.
- Hesaplama Metodu: Süre, sözleşmenin başlangıcından değil, sözleşmenin bitiminden itibaren işlemeye başlar.
- Örnek: 01.01.2024 tarihinde 1 yıl süreli bir ev kiralanmıştır. Sözleşmenin kendi süresi 01.01.2025'te biter. İşte 10 yıllık uzama süresi bu tarihte başlar ve 01.01.2035 tarihinde dolar. Kiraya veren, ancak bu 10 yıllık uzama yılının sonunu takip eden yeni uzama yılının bitimi için fesih hakkını kullanabilir (yani uygulamadaki tabiriyle 1+10+1 kuralı gereği 12. yılın sonunda).
- Bildirim Süresi: Kiraya veren, bu hakkını kullanabilmek için 10 yıllık uzama süresini takip eden her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bir ihtarname ile durumu kiracıya bildirmek zorundadır. Bu üç aylık süreye uyulmazsa, fesih hakkı bir sonraki yıla devreder.
2. Belirsiz Süreli Sözleşmelerde Fesih Hakkı
Eğer konut veya çatılı işyeri kira sözleşmesi baştan belirsiz süreli yapılmışsa (ki uygulamada çok nadirdir) veya genel hükümlere tabi bir taşınmazken sonradan konut/işyeri niteliği kazanıp belirsiz süreliye dönmüşse kural değişir.
- Kiracı, genel hükümlere (TBK 329'daki 6 aylık dönem ve 3 aylık süre) uyarak sözleşmeyi her zaman feshedebilir.
- Kiraya veren ise, sözleşmenin başlangıcından itibaren on yıl geçtikten sonra, genel hükümlerdeki (m. 329) fesih dönemlerine ve bildirim sürelerine uyarak hiçbir gerekçe göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilir. Belirli süreli sözleşmelerdeki "uzama yılı" kavramı burada yoktur; doğrudan kiranın başlangıcından itibaren 10 yıl sayılır.
II. FESİH BİLDİRİMİNİN GEÇERLİLİK ŞARTI: YAZILI ŞEKİL
Genel hükümlere (adi kiralara) tabi kira sözleşmelerinde fesih bildirimi herhangi bir şekil şartına tabi değilken, TBK m. 348 hükmü konut ve çatılı işyeri kiraları için kesin bir emredici şekil şartı getirmiştir:
"Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır."
Bu şeklin niteliği bir "geçerlilik şekli" olarak kabul edilmektedir. Sözlü olarak yapılan "çıkıyorum" veya "evimi boşalt" beyanlarının hiçbir hukuki değeri yoktur.
- Yargıtay uygulamalarında, taraflar aralarında WhatsApp veya e-posta yoluyla anlaşmış olsalar dahi (eğer güvenli elektronik imza yoksa), bunun inkar edilmesi halinde mahkemelerce geçerli fesih bildirimi olarak kabul edilmemesi riski çok yüksektir. Bu nedenle pratik hayatta hukukçuların yegane tavsiyesi, hem bildirim süresinin başlangıcını kesin olarak ispatlamak hem de şekil şartını yerine getirmek adına fesih bildirimlerinin Noter İhtarnamesi yoluyla yapılmasıdır.
Ayrıca, fesih hakkının sadece tek bir kiracı veya kiraya veren tarafından kullanılması söz konusu olduğunda, eğer sözleşmenin tarafında birden fazla kişi varsa (iştirak halinde veya müşterek mülkiyet), fesih iradesinin pay ve paydaş çoğunluğu ile (veya elbirliğiyle) şekillenmesi gerektiği, aksi takdirde gönderilen fesih ihtarnamesinin hukuki sonuç doğurmayacağı hususu da Yargıtay'ın yerleşik içtihatları arasındadır.