KİRACININ GÜVENCE VERMESİ (DEPOZİTO)
Kira sözleşmeleri, uzun süreli bir güven ilişkisi kurmasına rağmen, uygulamada kiracının sözleşmeden doğan borçlarını (kira bedelini ödeme, aidatları yatırma, kiralananı hasarsız iade etme) ihlal etme riski her zaman mevcuttur. Bu riski bertaraf etmek amacıyla hukukumuzda "depozito" kavramı gelişmiştir.
I. GÜVENCENİN (DEPOZİTONUN) ÜST SINIRI VE ŞEKLİ
1. Üç Aylık Kira Sınırı
Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.
Emredici Kural: Bu sınır kamu düzenine ilişkindir. Taraflar anlaşıp sözleşmeye "5 aylık kira bedeli güvence olarak alınmıştır" yazsalar dahi, 3 ayı aşan kısım geçersiz (kısmi batıl) sayılır. Kiracı, 3 ayı aşan miktarı ödemişse, bunu sebepsiz zenginleşme kurallarına göre her zaman geri isteyebilir veya ödeyeceği aylık kiralardan mahsup edebilir.
Hesaplama Kriteri: Üç aylık sınır hesaplanırken, sözleşmenin kurulduğu tarihteki aylık kira bedeli esas alınır. Yıllar içinde kira bedeli artsa dahi, kiraya veren "Kira arttı, depozitoyu da 3 aylık yeni kira tutarına tamamla" diyemez.
2. Güvencenin Verilme Şekli
Güvence olarak para veya kıymetli evrak (bono, çek) verilmesi kararlaştırılmışsa, bu değerlerin kiraya verenin elden (nakit) tahsil etmesi yasaklanmıştır. Kiracı, güvence parasını kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, vadeli bir tasarruf hesabına yatırmak zorundadır.
Kıymetli Evrakın Durumu: Eğer depozito nakit değil de bir senet (bono) olarak veriliyorsa, bu senet kiraya verenin çekmecesine değil, bir bankaya depo edilmelidir.
Hukukçuların ve akademisyenlerin en çok eleştirdiği konu, bu yasal zorunluluğa rağmen bankaların böyle bir "ortak blokeli hesap" altyapısını yaygın olarak kurmamış olmasıdır. Bu nedenle Türkiye'de depozitoların %95'i hâlâ elden nakit veya doğrudan ev sahibinin şahsi hesabına havale yoluyla ödenmektedir.
Yargıtay İçtihadı: Peki, kanunun bu emredici kuralına uyulmayıp para elden ev sahibine verilmişse ne olur? Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararlarına göre, paranın elden verilmesi depozito anlaşmasını geçersiz kılmaz. Ancak kiraya veren, parayı bankaya yatırmak yerine kendi uhdesinde tutarak kanunu ihlal ettiği için, enflasyonist ortamda paranın değer kaybından sorumlu olur. Sözleşme bittiğinde kiraya veren, aldığı o depozitoyu (şayet bankada vadeli hesapta tutulsaydı ne kadar faiz/getiri elde edecek idiyse) güncellenmiş değeriyle iade etmek zorundadır. Aksi durum, kiraya verenin sebepsiz zenginleşmesi anlamına gelir.
II. GÜVENCENİN İADESİ VE SÜRELER
Güvencenin iadesi, tarafların rızasına veya yasal sürelere bağlanmıştır (TBK m. 342/3). Banka, güvenceleri ancak şu üç durumda geri verebilir:
- İki Tarafın Rızası: Kiraya veren ve kiracı, sözleşme bitiminde bankaya giderek veya yazılı talimat vererek blokenin kaldırılmasını ve paranın kiracıya (veya kesintiler sonrası bir kısmının ev sahibine) ödenmesini ortaklaşa isteyebilir.
- Kesinleşmiş İcra Takibi veya Mahkeme Kararı: Taraflar anlaşamazsa; kiraya verenin güvence bedeline el atabilmesi için kiracı aleyhine bir icra takibi başlatması veya tazminat/alacak davası açması ve bu kararın kesinleşmesi şarttır.
- Üç Aylık Hareketsizlik Süresi: Kanun, kiracının parasının bankada sonsuza kadar rehin kalmasını engellemek için kiraya verene bir süre sınırı koymuştur. Kira sözleşmesi sona erdikten sonraki üç ay içinde, kiraya veren kiracıya karşı dava açtığını veya icra takibi başlattığını bankaya yazılı olarak bildirmezse, banka kiracının tek taraflı talebi üzerine (ev sahibinin izni aranmaksızın) güvenceyi kiracıya iade etmek zorundadır.