KİRAYA VERENİN HAPİS HAKKI
Kira ilişkisi, doğası gereği kiraya verenin mülkiyetindeki bir ekonomik değeri uzun süreliğine kiracının fiili hakimiyetine bıraktığı bir sözleşmedir. Kiracının asli borcu olan kira bedelini ödemede temerrüde düşmesi ihtimaline karşı kanun koyucu, kiraya vereni sadece dava ve icra yollarıyla baş başa bırakmamış, ona doğrudan kiralanan yerdeki eşyalar üzerinde bir ayni güvence sunmuştur.
Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 336 ila 338. maddeleri arasında düzenlenen "Hapis Hakkı", hukuki niteliği itibarıyla bir kanuni rehin hakkıdır. Bu hak, kiraya verene, ödenmeyen kira alacaklarını tahsil edebilmek amacıyla, kiracının kiralanan yere getirdiği ve orada bulunan taşınır eşyalarına el koyma, bunları alıkoyma ve paraya çevirme yetkisi verir.
I. HAPİS HAKKININ HUKUKİ NİTELİĞİ, ŞARTLARI VE KAPSAMI
Hapis hakkı, tarafların bir sözleşme ile kurdukları iradi bir rehin değil, kanundan doğrudan doğruya doğan bir haktır. Hukuk sistematiğimizde taşınır rehni kural olarak zilyetliğin devri (eşyanın teslim edilmesi) ile kurulurken, kira hukukundaki hapis hakkı, eşyalar kiracının kullanımındayken (kiralananın içindeyken) varlık kazanır.
1. Uygulama Alanı: Taşınmaz Kiraları
Kanun metninde hapis hakkının "taşınmaz kiralarında" uygulanacağı açıkça belirtilmiştir. Taşınır kiralarında (örneğin araç, iş makinesi veya iskele kiralaması) kiraya verenin böyle bir hapis hakkı kural olarak bulunmamaktadır. Ancak burada hukuk pratiğinde ve Yargıtay kararlarında altı çizilen bir ayrım vardır: Konut ve İşyeri ayrımı.
Konut/İşyeri Farkı: Teorik olarak TBK, hapis hakkını tüm taşınmazlar için tanımıştır. Ancak hapis hakkının konusu olan eşyalar haczedilebilir nitelikte olmalıdır. 2012 yılında İcra ve İflas Kanunu'nda yapılan değişiklikle, ev eşyalarının (buzdolabı, çamaşır makinesi, televizyon, koltuk takımı vb.) haczedilmesi neredeyse tamamen yasaklanmıştır.
Sonuç: Günümüz Türk Hukuku uygulamasında hapis hakkı, konut kiralarında fiilen ortadan kalkmıştır (çünkü içerdeki eşyalar haczedilemez). Hapis hakkı artık neredeyse münhasıran işyeri (ticari) kiralarında uygulama alanı bulan, dükkan veya ofis içindeki ticari emtiaya, makinelere ve ofis mobilyalarına yönelik kullanılan bir ticari güvence mekanizmasıdır.
2. Güvence Altına Alınan Alacağın Kapsamı
Kiraya veren, içerdeki eşyaları sınırlı bir alacak için ve sınırlı bir süre için alıkoyabilir. TBK m. 336/1, hapis hakkının teminat altına aldığı kira alacağını sınırlandırmıştır:
- İşlemiş (Geçmiş) 1 Yıllık Kira Bedeli: Hapis hakkının kullanıldığı tarihten geriye doğru ödenmemiş en fazla 1 yıllık kira borcu.
- İşleyecek (Gelecek) 6 Aylık Kira Bedeli: Sözleşmenin devam etmesi koşuluyla, henüz vadesi gelmemiş ancak önümüzdeki 6 ay içinde işleyecek olan kira bedeli.
Bu sınırın aşılması durumunda, geri kalan alacaklar için hapis hakkı kullanılamaz, o alacaklar için genel haciz yoluyla adi takip yapılması gerekir.
II. HAPİS HAKKININ KONUSU OLAN EŞYALAR
Kiraya verenin el koyabileceği eşyalar, kiralanan taşınmaza kiracı tarafından getirilmiş olan taşınırlardır. Ancak her taşınır hapis hakkına konu olamaz.
1. "Döşemeye veya Kullanmaya Yarayan" Eşya Kriteri
Kanun, eşyanın kiralananın döşenmesine veya kullanılmasına yarayan taşınırlar olması şartını arar.
- İşyeri olarak kiralanan bir restorandaki sanayi tipi fırınlar, masalar, sandalyeler, kasadaki paralar veya bir tekstil atölyesindeki dikiş makineleri doğrudan kullanmaya yarayan eşyalardır ve hapis hakkına tabidir.
- Buna karşılık, kiracının o gün tesadüfen cebinde bulunan şahsi altın saati veya sadece emaneten o gün dükkanda tuttuğu bir çanta dolusu evrak, kiralananın tahsis amacıyla ilgili olmadığı için hapis hakkı kapsamı dışındadır.
2. Haczedilemezlik İstisnası
Daha önce değinildiği gibi, İcra ve İflas Kanunu uyarınca haczedilemeyen eşyalar üzerinde hapis hakkı kullanılamaz. Örneğin, kiracının mesleğini icra etmesi için mutlak surette zorunlu olan kişisel aletleri (bir terzinin tek dikiş makinesi veya bir avukatın ofisindeki cübbesi ve kişisel bilgisayarı) hapis hakkından muaftır.
III. ÜÇÜNCÜ KİŞİLERE AİT EŞYALAR VE ALT KİRACININ DURUMU
Kiralanan yerdeki eşyaların mülkiyetinin kiracıya değil de üçüncü bir kişiye ait olması durumunda ne olur?
1. Üçüncü Kişilere Ait Eşyalar ve İyiniyetin Korunması
Ticari hayatta işyerlerindeki birçok ekipman finansal kiralama (leasing) yoluyla alınmakta veya başka şirketlerden ödünç/kira yöntemiyle getirilmektedir. Kiracı kirayı ödemediğinde, kiraya veren içerdeki fotokopi makinesine veya kahve otomatına hapis hakkı uygulayabilir mi? Mülkiyet başkasının olsa bile bu mümkün müdür?
Kanun koyucu burada kiraya verenin "İyiniyetini" (TMK m. 3) koruma altına almıştır:
İyiniyet Varsa: Kiraya veren, söz konusu eşyaların kiracıya ait olmadığını bilmiyor ve bilebilecek durumda değilse (örneğin eşyanın üzerinde "Bu makine X şirketine aittir" yazmıyorsa), üçüncü kişiye ait bu eşyalar üzerinde de hapis hakkını kullanabilir. Üçüncü kişi, o malın kendisine ait olduğunu iddia ederek malı kurtaramaz; ancak gidip kiracıya zararını tazmin ettirebilir.
İyiniyet Yoksa: Kiraya veren eşyaların başkasına ait olduğunu en başından beri biliyor veya durumun gereklerinden anlaması gerekiyorsa (örneğin mülkiyeti muhafaza kaydı siciline tescil edilmiş bir iş makinesi), bu eşyalar üzerinde hapis hakkı doğmaz.
Çalınmış veya Kaybolmuş Eşyalar İstisnası: Kiraya veren ne kadar iyiniyetli olursa olsun, eşya üçüncü kişinin elinden onun iradesi dışında çıkmışsa (çalınmış, gasp edilmiş veya kaybolmuşsa), gerçek malik bu eşyayı her zaman geri alabilir, hapis hakkı bu eşyalara işlemez.
2. Alt Kiracının Eşyalarının Durumu
Eğer kiracı, kiralanan yerin bir kısmını geçerli bir sözleşmeyle alt kiracıya kiralamışsa, asıl kiraya veren, alt kiracının eşyaları üzerinde de hapis hakkı kullanabilir. Ancak burada adaleti sağlamak adına kanun bir sınır çizmiştir: Asıl kiraya verenin alt kiracının eşyaları üzerindeki hapis hakkı, sadece alt kiracının asıl kiracıya olan kira borcu miktarıyla sınırlıdır. Alt kiracı kendi kirasını asıl kiracıya düzenli ödüyorsa ve borcu yoksa, asıl kiracının borçları yüzünden alt kiracının mallarına el konulamaz.
IV. HAPİS HAKKININ KULLANILMASI, KORUNMASI
Hapis hakkı, kendiliğinden işleyen pasif bir hak değildir; aktif bir şekilde ileri sürülmesi ve resmi makamlarca güvence altına alınması gerekir. Aksi takdirde kiracı eşyaları alıp götürdüğünde hak zayi olur.
1. Alıkoyma Hakkı
Hukuk sistemimizde "ihkak-ı hak" (kendi hakkını bizzat zor kullanarak alma) kural olarak yasaktır. Ancak TBK m. 338, kiraya veren istisnai olarak bu hakkı tanımıştır.
Kiracı, kira borcunu ödemeden eşyaları taşımaya kalkışırsa, kiraya veren:
- Bunu icra dairesi veya sulh hakimi aracılığıyla durdurabilir.
- Eğer zaman darlığı varsa ve polis/icra memuru gelene kadar eşyalar gidecekse, kiraya veren bizzat güç kullanarak (alıkoyarak) eşyaların çıkarılmasını engelleyebilir.
Ancak bu öz güç kullanma yetkisi sınırsız değildir. Kiraya veren, eşyaları alıkoyduktan hemen sonra gecikmeksizin (uygulamada derhal) durumu sulh hakimine veya icra dairesine bildirmek zorundadır.
2. Defter Tutulması
Hapis hakkı resmiyet kazanmalıdır. Kiraya veren, İcra Dairesine başvurarak "Hapis Hakkı İçin Defter Tutulması" talebinde bulunur.
İcra memuru kiralanan yere gelir, içerdeki hapis hakkına konu eşyaların envanterini çıkarır ve kiracıya "Bu eşyaları dışarı çıkarman, satman veya devretmen yasaktır" şeklinde ihtaratta bulunur. Bu işlemden sonra eşyalar hukuken rehinli hale gelir. Kiraya veren bu defterin tutulmasından itibaren 15 gün içinde tahliye veya haciz talepli asıl icra takibini başlatmak zorundadır, aksi takdirde defter hükümsüz kalır.
3. Gizlice veya Zorla Götürülen Eşyaların Geri Alınması
Kiracı, eşyaları gece yarısı gizlice veya kiraya verene zor kullanarak kiralanan yerden çıkarırsa, kiraya verenin hapis hakkı hemen düşmez. Kiraya veren, eşyaların götürüldüğünü öğrendiği andan itibaren 10 gün içinde kolluk kuvvetlerine veya icra dairesine başvurarak eşyaların bulunup tekrar kiralanan yere getirilmesini talep edebilir. Bu 10 günlük süre hak düşürücü süredir; bu süre geçerse ve eşyalar çoktan başka bir yere yerleştirilmişse hapis hakkı sona erer.
V. HAPİS HAKKININ SONA ERMESİ VE İSTİSNALARI
Kiraya verenin mülkiyet hakkını koruyan bu hak, kiracının ekonomik özgürlüğünü tamamen yok etmez. Kanun, belirli durumlarda hapis hakkının uygulanmayacağını veya sona ereceğini düzenlemiştir.
1. Olağan Faaliyet ve Yaşamın Gerektirdiği Çıkarmalar
Kiracı bir mağaza işletiyorsa, içerdeki malları satmak zorundadır. Veya kiracı yazlık kıyafetlerini başka bir yere götürebilir. TBK m. 336 gereği, "kiracının olağan yaşamının veya ticari faaliyetinin düzenli işleyişi gereği" dışarı çıkarılan eşyalar üzerinde hapis hakkı iddia edilemez. Bir giyim mağazası sahibinin müşteriye pantolon satmasını ev sahibi "hapis hakkım var" diyerek engelleyemez.
Ancak bu istisnanın geçerli olabilmesi için, kiralanan yerde kalan diğer eşyaların kira borcunu karşılamaya yetecek miktarda olması gerekir. İşyeri tamamen boşaltılıyorsa olağan ticari faaliyetten bahsedilemez.
2. Teminat Gösterilmesi
Kiracı eşyalarını dışarı çıkarmak istiyor ancak kiraya veren defter tutturmuşsa, kiracı bu kilidi nasıl kırar? Kanun gereği kiracı, ödenmemiş kira borçlarını karşılayacak değerde başka bir güvence (teminat) gösterirse, eşyalar üzerindeki hapis hakkı derhal sona erer.
Uygulamada bu teminat genellikle bir Banka Teminat Mektubu veya nakit paranın icra dosyasına veya bir yediemin hesabına bloke edilmesi şeklinde gerçekleşir. Teminat sunulduğu anda icra memuru eşyalar üzerindeki şerhi/engeli kaldırır ve kiracı eşyalarını serbestçe dışarı çıkarabilir.
3. Üçüncü Kişinin İyiniyetli İktisabı
Eğer kiracı eşyaları haksız yere dışarı çıkarır ve bu eşyaları dışarıda, durumu hiç bilmeyen (iyiniyetli) bir üçüncü kişiye satıp teslim ederse; Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) iyiniyetin korunması ilkeleri gereği o eşyalar üzerindeki hapis hakkı kesin olarak sona erer. Kiraya veren, mülkiyeti geçen iyiniyetli üçüncü kişiden eşyaları geri isteyemez; ancak kiracıya karşı güveni kötüye kullanma (TCK) veya tazminat davaları açabilir.